Nantes Métropole : 67 200 logements ont au moins trois pièces de trop

Alors que se loger reste difficile dans l’agglomération nantaise, une étude de l’Insee met en lumière un paradoxe important : 67 200 résidences principales de Nantes Métropole sont en situation de sous-occupation très accentuée. Autrement dit, elles disposent d’au moins trois pièces de plus que ce qui serait théoriquement nécessaire à leurs occupants.

L’étude, publiée le 27 août 2026 par l’Insee Pays de la Loire en partenariat avec Nantes Métropole, s’appuie sur les données du recensement de 2022.

Elle montre que 20 % des résidences principales de la métropole sont très sous-occupées. En ajoutant les situations de sous-occupation plus modérées, près de six logements sur dix disposent d’au moins une pièce de plus que la norme retenue par l’Insee.

Que signifie exactement « logement sous-occupé » ?

L’expression peut prêter à confusion. L’Insee ne considère pas qu’une chambre d’amis ou un bureau suffit à classer un logement parmi les plus sous-occupés.

L’étude distingue trois niveaux. La sous-occupation est dite modérée avec une pièce supplémentaire, prononcée avec deux pièces, puis très accentuée à partir d’au moins trois pièces de plus que la norme théorique.

Par exemple, une personne seule ou un couple sans enfant doit généralement vivre dans un logement d’au moins cinq pièces pour entrer dans cette dernière catégorie.

Les besoins liés au télétravail, à la garde alternée ou à l’accueil ponctuel d’un enfant étudiant peuvent donc expliquer certaines situations sans que les pièces soient réellement inutiles.

67 200 logements concernés dans Nantes Métropole

En 2022, Nantes Métropole comptait environ 329 500 résidences principales.

Parmi elles, 67 200 étaient très sous-occupées. Cela représente 20 % du parc.

Ce chiffre est particulièrement impressionnant lorsqu’il est comparé aux logements totalement ou partiellement inoccupés.

La métropole comptait alors environ 19 000 logements vacants, 6 200 résidences secondaires et 6 200 logements occasionnels.

Les logements très sous-occupés sont donc plus de trois fois plus nombreux que les logements vacants.

Attention : dans la seule ville de Nantes, le taux est de 12 %

Un point mérite d’être précisé : le chiffre d’un logement sur cinq concerne Nantes Métropole et non uniquement la commune de Nantes.

Dans la ville de Nantes elle-même, la proportion est nettement plus faible : 12 % des résidences principales sont très sous-occupées.

Cela représente tout de même environ 21 300 logements, soit le nombre le plus élevé parmi les communes de la métropole.

La situation devient beaucoup plus marquée à mesure que l’on s’éloigne du cœur nantais.

Sautron et Basse-Goulaine atteignent 45 %

Deux communes arrivent en tête : Sautron et Basse-Goulaine.

Dans chacune d’elles, 45 % des résidences principales sont classées en sous-occupation très accentuée.

À Sautron, environ 1 700 logements sont concernés. À Basse-Goulaine, ils sont environ 1 800.

La proportion atteint également :

• 42 % à Saint-Aignan-Grandlieu ;
• 39 % à Brains ;
• 39 % à La Chapelle-sur-Erdre ;
• 36 % à Vertou ;
• 35 % à Sainte-Luce-sur-Loire ;
• 34 % à Carquefou ;
• 33 % à Orvault.

À l’inverse, Rezé et Saint-Herblain se situent à 19 %, tandis que Nantes reste à 12 %.

Dans certains quartiers, deux logements sur trois sont concernés

L’écart est encore plus spectaculaire lorsqu’on descend à l’échelle des quartiers.

Dans le secteur des Bords de l’Erdre, à La Chapelle-sur-Erdre, environ 67 % des résidences principales sont très sous-occupées.

À Cholière, la proportion atteint 69 %. Au Bois-Raguenet, à Orvault, elle est de 64 %.

Au sud de la métropole, certains quartiers de Basse-Goulaine et de Vertou atteignent également environ 50 %.

À l’inverse, dans plusieurs secteurs centraux de Nantes, comme Champ-de-Mars ou République, la sous-occupation très accentuée descend sous les 4 %.

Pourquoi les maisons sont-elles autant concernées ?

La structure du parc immobilier explique une grande partie du phénomène.

Nantes Métropole compte environ 40 % de maisons individuelles. Or celles-ci sont beaucoup plus souvent grandes que les appartements.

Selon l’Insee, 46 % des maisons de la métropole sont très sous-occupées, contre seulement 4 % des appartements.

Les maisons représentent également 90 % des résidences principales de cinq pièces ou plus.

Le phénomène concerne particulièrement les propriétaires : 38 % de leurs logements sont très sous-occupés, contre seulement 3 % des logements occupés par des locataires.

Le départ des enfants joue un rôle majeur

La sous-occupation est également liée au parcours de vie.

Un couple achète parfois une maison plus grande lorsque les enfants arrivent. Puis ces derniers quittent progressivement le domicile familial.

Les parents restent cependant souvent dans leur logement.

La situation atteint ainsi son maximum chez les ménages dont l’occupant le plus âgé a entre 60 et 79 ans.

Dans cette tranche d’âge, 40 % des logements sont très sous-occupés.

La proportion tombe à seulement 5 % chez les moins de 40 ans et atteint 21 % chez les 40-59 ans.

Autre indicateur : lorsque le ménage occupe le même logement depuis au moins 30 ans, la sous-occupation très accentuée concerne 52 % des résidences.

Un paradoxe face à la crise du logement

Ces résultats prennent une dimension particulière dans une métropole où la demande de logements reste forte.

Ils ne signifient toutefois pas que 67 200 logements pourraient être remis immédiatement sur le marché.

La plupart sont occupés par leurs propriétaires. Ils constituent leur domicile, parfois depuis plusieurs décennies.

Il ne s’agit donc ni de logements vacants ni d’un stock directement mobilisable pour résoudre la crise du logement.

L’étude pose plutôt une question : comment mieux utiliser le parc déjà construit sans contraindre les habitants à quitter leur logement ?

Le problème inverse existe aussi : 9 700 logements suroccupés

Le contraste est particulièrement fort avec les situations de suroccupation.

À l’échelle de Nantes Métropole, environ 9 700 résidences principales sont suroccupées, soit 3 % du parc.

La moitié environ se situe dans la seule ville de Nantes : 6 000 logements nantais sont concernés, soit 4 % des résidences principales.

Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, la proportion monte à 8 %.

La suroccupation touche également davantage les locataires. Elle concerne 5 % des logements loués contre 1 % des logements occupés par leurs propriétaires. Dans le parc social, elle atteint 8 %.

Bellevue, Malakoff et Nantes Nord davantage concernés par la suroccupation

Certains secteurs populaires présentent ainsi une situation presque opposée aux communes pavillonnaires de la périphérie.

Dans l’Iris Mendès-France à Nantes, situé dans le secteur de Bellevue, 10 % des logements sont suroccupés.

Le taux atteint 9 % à Malakoff, et 8 % dans plusieurs secteurs comme Bout-des-Pavés–Chêne-des-Anglais, Breil-Malville, Les Lauriers, Bout-des-Landes ou encore La Bottière.

À Saint-Herblain, la Bernardière atteint également 10 %.

D’un côté trop de pièces, de l’autre pas assez

Cette juxtaposition constitue probablement l’un des enseignements les plus frappants de l’étude.

À quelques kilomètres de distance, certains ménages disposent de plusieurs pièces supplémentaires tandis que d’autres familles vivent dans un logement considéré comme trop petit.

Cela ne signifie pas que les deux situations peuvent être simplement mises en correspondance.

Une grande maison située à Sautron ne répond pas nécessairement aux besoins, aux revenus ou aux contraintes de déplacement d’une famille vivant dans un appartement suroccupé à Nantes.

Mais ces écarts interrogent l’organisation du parc immobilier et les parcours résidentiels.

Pourquoi les seniors ne déménagent-ils pas davantage ?

Quitter une grande maison devenue trop vaste peut sembler logique sur le papier. Dans la réalité, plusieurs obstacles existent.

Un logement peut avoir une forte valeur affective. Il peut également être entièrement payé, tandis qu’un déménagement vers un appartement plus petit peut représenter un coût important.

L’offre de logements adaptés aux seniors, accessibles, bien situés et suffisamment abordables peut aussi être insuffisante.

La proximité des voisins, des commerces, des médecins ou des habitudes accumulées pendant plusieurs décennies joue également un rôle.

La réponse à la sous-occupation ne peut donc pas reposer uniquement sur l’idée de demander aux personnes âgées de déménager.

Quelles solutions envisage Nantes Métropole ?

L’étude doit alimenter la préparation du futur Programme local de l’habitat de Nantes Métropole.

La collectivité souhaite notamment mieux utiliser le parc immobilier existant dans un contexte de sobriété foncière.

Parmi les pistes possibles figurent l’accompagnement des seniors souhaitant déménager vers un logement plus adapté, la division de certaines grandes maisons ou encore différentes formes d’habitat partagé.

La location d’une chambre inutilisée peut également constituer une solution, notamment dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle.

Ces dispositifs reposent toutefois sur le volontariat des propriétaires.

La construction neuve reste nécessaire

La sous-occupation ne signifie donc pas que Nantes pourrait arrêter de construire de nouveaux logements.

Les types de biens disponibles ne correspondent pas toujours aux besoins des ménages.

Une maison de cinq ou six pièces située en périphérie ne remplace pas un petit appartement abordable recherché par un étudiant, un jeune actif ou une famille monoparentale dans le centre de Nantes.

La croissance démographique, les séparations et l’augmentation du nombre de personnes vivant seules continuent également de créer de nouveaux besoins.

L’enjeu est plutôt de compléter la construction par une meilleure mobilisation du parc existant.

Un phénomène stable depuis près de vingt ans

La sous-occupation n’est pas apparue récemment.

Entre 2006 et 2022, sa proportion est restée proche de 20 % dans Nantes Métropole.

Le nombre de logements concernés a cependant progressé avec l’augmentation générale du parc immobilier.

L’Insee recense ainsi 15 800 logements très sous-occupés supplémentaires par rapport à 2006. citeturn355660view1

Nantes davantage touchée que la plupart des grandes métropoles

Nantes Métropole se situe également au-dessus de la moyenne des grandes métropoles françaises hors Grand Paris.

Cette moyenne atteint 16 %, contre 20 % à Nantes.

Quelques territoires sont davantage concernés : Brest atteint 28 %, Lille 25 %, Orléans 24 %, Metz 23 % et Rennes 22 %.

À l’inverse, Bordeaux se situe à 16 %, Lyon à 12 % et Toulouse à 14 %.

Le poids important des maisons individuelles contribue au positionnement nantais. citeturn302642view1

Un nouveau levier dans la politique du logement nantais

L’étude ne révèle donc pas des dizaines de milliers de logements immédiatement disponibles.

Elle montre en revanche qu’une partie importante du patrimoine résidentiel de la métropole est aujourd’hui occupée par des ménages devenus beaucoup plus petits qu’au moment de leur installation.

Dans un territoire soumis à une forte demande immobilière et à des objectifs de réduction de l’artificialisation des sols, cette réalité pourrait devenir un axe important des prochaines politiques locales de l’habitat.

L’un des défis sera de créer suffisamment d’alternatives attractives pour que les propriétaires qui le souhaitent puissent libérer ou partager une partie de ces mètres carrés, sans transformer la sous-occupation en contrainte imposée aux habitants.

Retrouvez l’étude complète sur le site officiel de l’Insee.