Passoires thermiques : la CSF alerte sur les nouvelles dérogations votées par le Sénat

Le projet de loi visant à relancer et décentraliser la politique du logement poursuit son parcours parlementaire. Le Sénat l’a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, après deux jours de débats en séance publique.

Le texte, défendu par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, a été examiné dans le cadre d’une procédure accélérée. Il doit désormais être étudié par l’Assemblée nationale, où il a été transmis le 9 juillet.

Parmi les mesures votées, celles consacrées à la rénovation énergétique suscitent une vive opposition de la Confédération syndicale des familles. Dans un communiqué publié le 10 juillet, la CSF dénonce un recul pour les locataires vivant dans des logements très énergivores.

De nouvelles exceptions aux obligations énergétiques

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif pour écarter du marché locatif les logements les moins performants. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont concernés. Le seuil doit ensuite s’étendre aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034.

L’article 6 du projet adopté par le Sénat modifie toutefois les conditions dans lesquelles un logement peut être considéré comme décent sur le plan énergétique.

Le texte prévoit plusieurs dérogations. Un propriétaire pourrait notamment continuer à louer lorsque les travaux nécessaires sont impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. La même possibilité serait ouverte lorsque le coût des travaux apparaît manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Dans ce cas, le bailleur devrait démontrer qu’il a réalisé toutes les améliorations énergétiques compatibles avec les contraintes rencontrées.

Une dérogation serait également possible lorsque les travaux ont été refusés par une assemblée générale de copropriétaires, malgré les démarches engagées par le propriétaire. Enfin, certaines dispositions accordent un délai lorsque des travaux permettant d’atteindre la performance requise ont déjà été contractualisés.

La CSF redoute un report durable des rénovations

Pour la Confédération syndicale des familles, ces exceptions risquent de réduire la portée du calendrier fixé par la loi Climat et Résilience.

L’association estime qu’un engagement de travaux ne garantit pas toujours leur réalisation rapide. Elle redoute donc que certains locataires restent durablement dans des logements difficiles à chauffer en hiver et sujets à la surchauffe pendant l’été.

La CSF rappelle aussi les conséquences financières de la mauvaise performance énergétique. Les occupants concernés peuvent supporter des factures élevées sans parvenir à maintenir une température confortable dans leur logement.

Au 1er janvier 2025, environ 3,9 millions de résidences principales étaient encore classées F ou G en France. Elles représentaient 12,7 % du parc, d’après les estimations du service statistique du ministère chargé de la Transition écologique.

Des mesures votées contre la surchauffe estivale

Le Sénat a néanmoins ajouté plusieurs dispositions liées aux vagues de chaleur. Le texte intègre le confort d’été et la lutte contre la surchauffe dans les plans pluriannuels de travaux des copropriétés.

Il facilite également l’installation de protections solaires extérieures. Certaines décisions de copropriété portant sur des équipements de rafraîchissement, des stores ou d’autres protections pourraient ainsi être adoptées plus facilement.

La définition de la rénovation énergétique performante serait aussi complétée afin de prendre en compte les travaux améliorant le confort pendant les périodes de fortes températures.

La CSF juge cependant ces avancées insuffisantes. Elle demande que le confort thermique estival devienne directement opposable dans les critères réglementaires définissant un logement décent.

Un seuil énergétique déjà prévu pour la décence

Depuis janvier 2023, un logement situé en France métropolitaine doit afficher une consommation inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an pour être considéré comme énergétiquement décent lors de la conclusion d’un nouveau bail.

Ce critère ne mesure toutefois pas directement la capacité du logement à rester frais pendant une canicule. C’est précisément sur ce point que la CSF demande une évolution du décret encadrant les caractéristiques du logement décent.

Le logement social également concerné

Le projet de loi comporte aussi plusieurs mesures relatives au parc social. Il permet notamment au préfet d’autoriser une augmentation des loyers maximaux de certains logements sociaux anciens après des travaux améliorant leur performance énergétique.

Cette possibilité concernerait des immeubles achevés depuis au moins quarante ans, lorsque les prêts réglementés utilisés pour leur construction ou leur acquisition ont été intégralement remboursés. L’avis du maire serait requis.

La CSF craint que ces revalorisations ne se répercutent sur les ménages aux revenus modestes. Le Sénat présente, de son côté, cette mesure comme un moyen de soutenir financièrement la rénovation du patrimoine des bailleurs sociaux.

Le texte renforce par ailleurs le rôle des maires dans les commissions chargées d’attribuer les logements sociaux. Il réintroduit notamment un droit de veto motivé dans certaines situations. Pour la CSF, cette évolution pourrait accroître le risque de décisions inégalitaires ou discriminatoires.

Près de 100 000 logements sociaux en Loire-Atlantique

Ces débats concernent directement les territoires de Loire-Atlantique. Le département comptait 99 620 logements sociaux au 1er janvier 2025. Parmi eux, 68 532 se trouvaient dans Nantes Métropole.

Le parc social représentait alors 20,6 % des résidences principales de la métropole nantaise. Son évolution dépendra notamment des moyens consacrés aux rénovations, mais aussi des futures règles de financement et de fixation des loyers.

Un texte encore susceptible d’évoluer

Les mesures adoptées par le Sénat ne sont pas encore définitives. L’Assemblée nationale peut les modifier, les supprimer ou les compléter au cours de la première lecture.

Le projet devra ensuite poursuivre la navette parlementaire. En cas de désaccord entre les deux chambres, une commission mixte paritaire pourra être réunie afin de rechercher un texte commun.

Le détail du projet et les prochaines étapes sont accessibles sur le dossier législatif du Sénat.